부동산학의 방향
부동산학의 방향을 올바르게 설정해서 부동산과 관련된 문제를 해결하고, 부동산 활동을 적절하게 지도해 나가기 위한 기본 원리로서, 부동산과 인간과의 관계를 개선하고 인간 생명력을 증진하는 데 그 목적이 있다.
1. 효율성
희소자원인 부동산은 가장 필요로 하는 사람이 가장 적절한 용도로 사용하여야 한다.
토지의 효율적 이용, 즉 최유효이용을 고려하여야 한다.
2. 형평성
부동산의 소유나 이용에서 발생하는 편익이 모든 국민에게 공정하게 갈 수 있도록 분배되어야 한다.
3. 합법성 부동산 활동은 적법하게 이루어져야 한다는 법치국가의 원리이다.
4. 공익과 사익의 조화
자본주의의 근간인 사익의 추구와 부동산의 공공성, 사회성 측면에서의 공익이 서로 조화를 이루어야 한다는 원리이다.
5. 공간 및 화경 가치 증대
기술혁신에 의하여 공간 활용을 증대시키고 환경친화적이고 지속 가능한 부동산활동을 전개하여야 한다.
부동산학의 일반원칙
1. 능률성의 원칙
능률성이란 부동산 활동의 과학과, 합리화를 뜻하는 것이다.
2. 안정성의 원칙
부동산활동은 거래사고 방지 노력 등 안전하게 행하여야 한다는 것이다
3. 경제성의 원칙
부동산활동은 할 때 그 활동이 합리적이고 경제적 이익이 최고가 되도록 해야 한다는 원칙으로서 최소 비용으로 최대 효과를 올리는 것으로 이해하는 것이 일반적이다.
4. 공정성의 원칙
부동산의 사회성, 공공성이 높은 재화이므로 부동산 활동은 공정하여야 한다는 원칙으로서 부동산 활동의 일반원칙에 포함되기도 하고 포함되지 않기도 한다.
1. 협의의 부동산
토지 및 그 정착물은 부동산이다
부동산 이외의 물건은 동산이다
토지
민법 제212조에서는 '토지의 소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다'라고 토지소유권을 입체적으로 규정하고 있다.
토지는 입체적으로 파악되어야 하며 흙, 지하수 등은 토지의 구성 부분으로서 토지에 속한다고 볼 수 있다.
반면, 국가 경제나 안보에 영향이 큰 광물, 석유 등 광업권의 객체가 되는 광물에 대해서는 토지소유권자의 권리가 미치지 못한다.
토지와 해면의 분계는 최고 만조 때의 바다와 경계선을 표준으로 한다.
(2) 정착물
부동산 거래, 평가, 저당 설정 시 정착물은 부동산의 일부로 간주하므로 정착물인지 아닌지의 구분이 중요하다.
정착물이란 원래는 동산이었으나 토지에 고정적으로 부착되어 부동산의 일부가 된 개량 물을 말한다.
담장, 수도시설, 도로의 포장, 수목의 집단 등과 같이 지속해서 토지에 부착되어 이용되어야 한다.
담장, 도로의 포장 등은 토지의 정착물로서 토지의 일부로 간주하지만, 건물은 토지의 정착물이기는 하지만 토지와 독립된 부동산으로 취급된다
수목이나 다년생 식물은 토지의 정착물이지만, 경작수확물인 벼 등은 동산이다.
가식 중인 식물은 정착물이 아니고.
입목에 관한 법률에 의하여 보존등기를 마친 수목의 집단은 토지와 별개의 부동산으로 취급된다.
수도꼭지와 같이 건물에서 제거하면 건물에 손상을 주거나 효용을 감소시키면 건물의 정착물이고, 손상을 주지 않고 제거할 수 있는 물건은 동산으로 본다.
창문과 같이 신축 때부터 건물의 용도에 맞추어 제작된 것은 건물의 정착물이다.
임대 건물에서 임대인이 임대 가치를 증진하기 위하여 영구적으로 설치한 보일러는 임대인이 영구적 설치를 의도하였으므로 건물의 정착물이다.
임대 건물의 소유자가 설치한 선반이나 진열대는 건물의 정착물이지만, 임차인이 설치하였다면 정착물이 아니다.
광의의 부동산
광의의 부동산은 협의의 부동산과 준 부동산이다
물권변동을 등기나 등록 등의 방법으로 공시하고 있는 동산이나, 특정한 동산과 부동산의 결합물을 준 부동산이라 한다.
준 부동산은 감정평가의 대상이 되면, 저당권 설정이 가능하다.
준 부동산의 대표적인 예는 다음과 같다.
(1) 공장재단 : 공장에 속하는 토지, 건물, 기계, 기구, 지상권, 전세권, 임차권 등의 기업용 재산을 하나의 집합물로 보아 보존등기를 하게 되면 하나의 부동산으로 본다.
(2) 광업재단 : 광업권, 토지, 공작물, 기계, 임차권 등으로 구성되며 소유권 보존등기를 하였을 때 하나의 부동산으로 본다.
(3) 입목 : 수목은 본래 토지의 정착물로서 독립된 부동산이 아니나 '입목에 관한 법률'에 의하여 소유권 보존 등기를 한 수목의 집단은 토지와 분리하여 하나의 부동산으로 본다. 저당권 설정이 가능하고 토지소유권의 첨 분이 있는 경우에도 그 영향을 받지 아니한다.
(4) 항공기, 자동차, 건설기계 : 항공기저당법, 도로운송사업법, 건설기계관리법에 의하여 등록된 항공기, 자동차, 건설기계는 부동산으로 간주한다.
(5) 선박 : 20톤 이상의 선박은 선박등기법에 의해 등기하기 때문에 하나의 부동산으로 본다.
(6) 어업권: 공해 수면의 일정한 부분에서 수산물을 독점적, 배타적으로 채취 및 양식할 수 있는 권리로서 어업권 원부는 등기에 갈음한다.
3. 복합부동산과 부동산의 복합개념
(1) 복합부동산
토지와 건물이 각각 독립된 거래의 객체이면서도 마치 하나의 결합한 상태로 다루어져 부동산활동의 대상으로 삼을 때 이를 복합부동산이라 하며, 감정평가 시 일괄 평가의 대상이 된다.
복합건물 : 주거시설과 근린생활시설이 결합하여 복합적 기능을 수행하는 주상복합건물과 같은 건물로서, 각각의 가치가 다르므로 강정 평가 시 구분평가의 대상이 된다.
(2) 부동산의 복합개념
부동산은 유형적 측면과 무형적 측면이 복합된 것이므로, 부동산은 유·무형의 복합개념으로 파악되어야 한다는 것으로서 부동산 활동의 범위를 확정해 준다.
1) 유형적 측면
기술적 측면 : 지형, 토양, 설계, 시공 상태 등
2) 무형적 측면
경제적 측면 : 생산요소, 상품, 자산, 자본, 소비재 등
법률적 측면 : 준 부동산, 권리관계. 지역지구제 등